札幌の金融・資産運用特区で投資戦略
アンソキャプは、日本国内の事業用不動産に投資するプライベート投資会社です。中でも、札幌大都市圏を中心とする大札幌圏に重点的に投資しています。当社はこの市場において、コア・プラスおよびバリューアッド案件を投資対象とし、規律あるアンダーライティングを行い、保守的から適度なレバレッジで資金を調達しています。当社の手法は、忍耐強い資本、綿密な分析、そして現地に根差した確かな存在感を組み合わせたシンプルなものであり、ダウンサイドの防御と資産の成長という両面から、投資家の皆様の信頼を得ています。
札幌を選ぶ理由
2024年、金融庁は札幌を、全国でわずか四つしかない金融・資産運用特区のひとつに指定しました。これは、国の政策立案者がこの地域を重点的な経済成長の対象として明確に選び出したことを示すものです。こうした成長は、事業用不動産市場の堅固なファンダメンタルズを支える種類の成長です。現在、札幌に拠点を構えるスタートアップおよび既存企業の多くは、GX、AI、DXという、この特区がまさに誘致対象として想定する分野に集中しています。こうした企業は、事業を支えるオフィスビルや倉庫、データセンターを必要とする一方、そこで働く従業員はアパートやマンションといった住まいを必要とし、日々の生活を支える小売、娯楽、フィットネス、医療施設など幅広い物件も必要としています。
さらに、この指定は確かな強みの上に成り立っています。北海道は、すでに電力の約40パーセントを再生可能エネルギーで賄っており、全国平均を大きく上回っています。これこそが、札幌が日本のグリーンエネルギー転換を牽引する地域として選ばれた大きな理由です。同地域は豊かな自然資源に恵まれており、古くから水力発電を支えてきた河川に加え、広大な土地と長い海岸線を有することで、エネルギー企業が風力や太陽光発電の設備容量を迅速に拡大できる余地があります。この供給力は、信頼性の高いクリーン電力の供給へとつながっており、AIによる需要の急拡大が続く中、データセンターにまさに必要とされているものです。
同様に、こうした需要を支える半導体チップの製造も、いまや近隣で行われています。ラピダス株式会社は現在、札幌中心部から南東に約40キロメートルに位置する千歳市の新工場で試験生産を行っています。本格的な量産は2027年に開始される予定です。この一つの工場だけでも、今後10年間で北海道、とりわけ札幌大都市圏にもたらす経済効果は、18兆円にのぼると試算されています。
このような経済効果は、今後訪れる変化を象徴するものにすぎません。半導体製造装置業界を代表するASML、アプライドマテリアルズ、そしてラムリサーチは、ラピダスおよび今後進出が見込まれる製造各社を支えるため、すでに札幌大都市圏内に拠点を構えています。大都市圏の境界のすぐ外側、苫小牧では、ソフトバンクが出力300メガワットのAIデータセンターの建設に着手しており、2027年の稼働開始を予定しています。これは、この地域への投資が勢いを緩めていないことを示すさらなる証左です。AIが世界経済への統合を一層深めるにつれ、このような成長はさらに複合的に拡大していくと見込まれます。こうして、札幌の真の強みは今後、GX、AI、DXという三つの分野が互いを高め合いながら生み出す好循環にあると言えるでしょう。それぞれが地域経済の持続的な成長を後押ししていきます。この成長がすでに堅固な事業用不動産のファンダメンタルズをさらに下支えしており、当社が札幌を、先見性のある投資家にとって日本における最有力市場と考える最大の理由となっています。
用語集
Green Transformation (GX)
グリーントランスフォーメーション
日本経済の脱炭素化に向けた国家的な取り組みであり、家庭と産業に電力を供給するインフラを化石燃料から再生可能エネルギー、すなわちグリーンエネルギーへと転換します。北海道では、拡大する電力需要、とりわけデータセンターが生み出す著しい需要に応えるため、再生可能エネルギーの供給拡大を進めています。
Artificial Intelligence (AI)
アーティフィシャルインテリジェンス / 人工知能
近い将来、企業や経済の競争力の明暗を分けることになる技術です。迅速な対応は、もはや好機ではなく必須条件となっています。そのため日本は、この特区において、AI関連投資とそれを支えるインフラの獲得を、国家的優先課題として明確に位置づけています。
Digital Transformation (DX)
デジタルトランスフォーメーション
組織のあり方を刷新しようとする日本の取り組みであり、旧来のシステムや紙ベースの業務から、クラウド基盤、自動化、そしてデータに基づく意思決定へと移行します。この特区がまさに対象とする金融・資産運用会社にとって、DXはデューデリジェンスやアンダーライティングから、ポートフォリオ運用、そして規制報告に至るまで、あらゆる業務に関わっています。
バリューアッド投資アプローチ
バリューアッド投資家として、当社は本来の潜在力を十分に発揮できていない物件を取得します。こうした物件のパフォーマンスが振るわない背景には、多くの場合、物件の状態や管理の問題があります。市場に出回る新しい物件と比較すると、バリューアッド物件は内装や設備の面でテナントの期待に応えられておらず、古さを感じさせることがあります。管理面でも、修繕の先送りやマーケティングの一貫性の欠如、市場の動きに追いついていないリーシングなど、行き届いていない場合が少なくありません。その結果、稼働率は安定水準を大きく下回り、賃貸に出されているスペースについても市場賃料を実現できていないことがよくあります。
当社の投資手法は、こうした物件を再取得原価を下回る価格で取得し、修繕、改修、設備更新について詳細な計画を策定し、実行することです。これにより、物件の市場競争力を回復させ、リポジショニングを図ります。その後、新しい物件に匹敵する市場賃料で、安定稼働水準までリースアップを進めます。これはリバージョン時の売却価格を大きく引き上げる結果につながり、他の投資家が見逃す機会を見抜くだけの市場知識を持つ投資会社に、相応の報酬をもたらします。
アンソキャプは、すべての保有物件をポートフォリオ・レベルで管理する一方、日々の運営については経験豊富な現地のプロパティ・マネジメント会社と提携しています。保有期間は、物件を売却した時点で終了します。この期間は個々の投資の内容によって異なりますが、当社では通常、7年から10年程度の保有期間を想定しています。これほど長期にわたるコミットメントは、投資家の皆様との継続的な関係を築くものであり、投資をお預かりしている間、受託者責任に基づく忍耐強く規律ある投資姿勢を形づくっています。何よりも、アンソキャプの使命は、投資家の皆様からお預かりした資本を丁寧に管理することを通じて、その資産を育てていくことにあります。
